Proprietario del seminterrato con accesso dalla strada: anche a suo carico gli oneri per scale, androne e ascensore

Le scale e l’androne, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come previsto dal Codice Civile, anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condòmini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio.
Questo il principio richiamato dai giudici (ordinanza numero 10331 del 20 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Torre del Greco e originato dall’azione con cui un condòmino, proprietario di un locale seminterrato con accessi autonomi sulla pubblica via e privo di accesso all’androne condominiale, sostiene di essere escluso dal diritto di comunione sui lastrici solari, sull’androne, sulla gabbia scale e sull’ascensore e, quindi, di non dover contribuire alle relative spese.
Per i giudici di merito, però, la presunzione di comunione delle parti comuni di un edificio può essere superata soltanto se diversamente risulta dal titolo, per tale intendendosi il titolo d’acquisto dell’unità immobiliare costituente la prima vendita effettuata dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, circostanza, questa, non provata nel caso specifico, con buona pace del condòmino.
Questa visione è condivisa in pieno dai magistrati di Cassazione, i quali ribadiscono che al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, presunzione prevista dal Codice Civile, occorre comunque fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, solo se, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni. Ne consegue che, in assenza di titolo contrario, anche i condòmini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada sono tenuti a concorrere alle spese, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono trarre, sulla base delle tabelle millesimali.
Così, in assenza di un titolo contrario, contenuto nell’atto costituivo del condominio ed opponibile a tutti i condòmini, le delibere con le quali le spese comuni sono state poste a carico del condòmino proprietario del locale seminterrato devono perciò ritenersi valide.